三、抵押(★★★)

　　1、抵押物(P237-238)

　　(1)學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，不能抵押。

　　【解釋】學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

　　(2)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)，不能抵押。

　　(3)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)，不能抵押;已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押的，不影響抵押權(quán)的效力。

　　【解釋】先查封后抵押的，抵押無效;先抵押后查封的，抵押有效。

　　(4)以經(jīng)法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

　　(5)以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

　　(6)按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的，視為同意，抵押有效。

　　2、土地的抵押(P238)

　　(1)城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走”

　　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(2)農(nóng)村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走”

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨(dú)”抵押;以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

　　(3)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。但是，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。

　　(4)當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效(耕地不能抵押)。

　　3、抵押合同(P238)

　　訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但是，該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

　　4、抵押權(quán)的設(shè)立(P239)

　　(1)必須登記、登記設(shè)立

　　①建筑物和其他土地附著物;

　　②建設(shè)用地使用權(quán);

　　③以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);

　　④正在建造的建筑物。

　　【解釋1】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。考生應(yīng)注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權(quán)的設(shè)立。

　　【解釋2】抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　【例題·單選題】甲向乙借款50萬元，約定以甲的A幢房屋抵押給乙，雙方為此簽訂了抵押合同，但在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙。后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列關(guān)于乙行使抵押權(quán)的表述中，正確的是( )。(2009年)

　　A、乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權(quán)

　　B、乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權(quán)

　　C、乙可選擇對甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權(quán)

　　D、乙不能行使抵押權(quán)，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效

　　【答案】B

　　(2)可以不登記，但登記了可以對抗第三人

　　以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(簽訂時)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】這些財(cái)產(chǎn)無論是否進(jìn)行了抵押登記，抵押合同自簽訂之日起生效，抵押權(quán)自抵押合同簽訂(生效)之日起設(shè)立。只是未登記的，不能對抗善意第三人。