1.納稅人
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。單位包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；個(gè)人包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。
2.納稅對(duì)象
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅對(duì)象包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)有和集體所有土地。但不包括農(nóng)村土地。
3.計(jì)稅依據(jù)和稅率
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積（㎡）為計(jì)稅依據(jù)。
納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定：
（1）凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。
（2）尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。
（3）尚未核發(fā)出土地使用證書(shū)的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)為：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元至12元。
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)適用稅額幅度。
4.應(yīng)納稅額
城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額可通過(guò)納稅人實(shí)際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。計(jì)算公式為：
（3.4.4）
全年應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（㎡）×適用稅額
【例3.4.5】某城市的一家公司，實(shí)際占地23000㎡。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000㎡，公司按其當(dāng)年開(kāi)發(fā)使用的2000㎡土地面積申報(bào)納稅，以上土地均適用2元/㎡的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。試確定該公司當(dāng)年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅額。
解：應(yīng)納稅額＝（23000＋2000）×2＝50000（元）。
（六）土地增值稅
1.納稅人
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
2.納稅對(duì)象
土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：
（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。
（2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。
3.計(jì)稅依據(jù)和稅率
（1）計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。
所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒(méi)有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目包括下列幾項(xiàng)：
1）取得土地使用權(quán)支付的金額：
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款；其他方式取得的，為支付的土地出讓金；
②按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。
2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三項(xiàng)費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)扣除：
①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：
（3.4.5）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除總額＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額
＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
（3.4.6）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除總額＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額
＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)
4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。
（3.4.7）
5）其他扣除項(xiàng)目。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：
加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%
6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度后的價(jià)格。
（3.4.8）
轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額＝評(píng)估價(jià)＋取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款
＋按國(guó)家規(guī)定交納的費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（2）稅率。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體稅率見(jiàn)表3.4.3。
表3.4.3 土地增值稅稅率表
增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 |
稅率 |
速算扣除系數(shù) |
|
50%以下（含50%） |
30% |
0 |
|
超過(guò)50%～100%（含100%） |
40% |
5% |
|
超過(guò)100%～200%（含200%） |
50% |
15% |
|
200%以上 |
60% |
35% |
