第八章 房產稅法、城鎮土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法

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　　第一節房產稅法
　　本節的主要考點包括：(1)房產稅的納稅人；(2)征稅范圍的規定；(3)計稅依據和稅率；(4)稅收優惠；(5)納稅義務發生時間；(6)納稅期限；(7)納稅地點。
　　一、納稅義務人和征稅范圍(★★)
　　【特別提示】自2009年1月1日起，涉外企業、單位和個人也納入了房產稅的征收管理范圍，我國的房產稅和城市房地產稅實現了兩稅合并。

　　【例題1·單選題】以下關于房產稅納稅人和征稅范圍的說法正確的是()。
　　A．房產稅的征稅對象是房屋和建筑物
　　B．房產稅不對外資企業征收
　　C．房屋產權出典的，以承典人為房產稅的納稅人
　　D．農民出租農村的房屋也應繳納房產稅【答案】C
　　【解析】選項A：獨立于房屋之外的建筑物不符合房產的定義，不征收房產稅。選項B：自2009年起，涉外企業、單位和個人也納人了房產稅的征收管理范圍。選項D：農村不在房產稅開征范圍之內。
　　二、稅率、計稅依據和應納稅額的計算
　　(一)基本規定(★★★)
　　房產稅的計稅辦法有從價計征和從租計征兩種形式。所謂“從價計征”，是指按照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納；所謂“從租計征”，是指以房產租金收入為計稅依據計算繳納。
　　從價計稅和從租計稅分別對應著不同的稅率、不同的計稅公式。
　　【解釋】對比記憶計稅依據和稅率：

　　【例題2·單選題】某公司辦公大樓原值30000萬元，2010年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產原值5000萬元，租金每年1000萬元。當地規定房產稅原值減除比例為20%，2010年該公司應繳納房房產稅()。(2011年)
　　A．288萬元
　　B．340萬元
　　C．348萬元
　　D．360萬元
　　【答案】C
　　【解析】經營自用的房產從價計征房產稅；出租的房產從租計征房產稅。
　　應納房產稅
　　=(30000—5000)×(1—20%)×1．2%+5000×(1—20%)×1．2%×2/12+1000×10/12×12%=348(萬元)。
　　(二)特殊規定(★★★)
　　在確定房產稅的計稅依據時，還需要注意以下幾個特殊規定：
　　1．對投資聯營的房產應納房產稅的規定
　　對以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅；對只收取固定收入，不承擔聯營風險的，應按租金收入計征房產稅。
　　【例題3·單選題】某公司2008年購進一處房產，2009年5月1日用于投資聯營(收取固定收入，不承擔聯營風險)，投資期3年，當年取得固定收入160萬元。該房產原值3000萬元，當地政府規定的減除幅度為30%，該公司2009年應繳納的房產稅為()。(2010年)
　　A．21．2萬元
　　B．27．6萬元
　　C．29．7萬元
　　D．44．4萬元
　　【答案】B
　　【解析】用房產投資聯營，只收取固定收入，不承擔聯營風險的，按租金收入計繳房產稅，則該企業2009年應納房產稅為未聯營期間按房產余值計算的房產稅，與參與對外聯營取得固定收入比照租金收入計算房產稅的兩項之和該公司2009年應納房產稅=3000×(1-30%)×1．2%×4/12+160×12%=8．4+19．2=27．6(萬元)。
　　2．對融資租賃房屋應納房產稅的規定
　　對融資租賃房屋計征房產稅時，應以房產余值計算征收。
　　【例題4·單選題】下列各項中，應作為融資租賃房屋房產稅計稅依據的是()。(2011年)
　　A．房產售價
　　B．房產余值
　　C．房產原值
　　D．房產租金
　　【答案】B
　　【解析】融資租賃是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。
　　3．關于房屋附屬設備和配套設施的計稅規定一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓字設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值．計征房產稅。
　　二是對于更換房屋附屬設備租配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。
　　4．對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值：出租的，依照租金收入計征。
　　【例題5·多選題】下列各項中．應依照房產余值繳納房產稅的有()。(2010年)
　　A．融資租賃的房產
　　B．產權出典的房產
　　C.無租使用其他單位的房產
　　D．用于自營的居民住宅區內業主共有的經營性房產
　　【答案】ABCD
　　【解析】對融資租賃房屋應以房產余值計征房產稅。產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產，由使用人依照房產余值代為繳納房產稅。用于自營的居民住宅區內業主共有的經營性房產，依照房產余值繳納房產稅。
　　5.對按照房產原值計稅的房產．無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0．5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
　　【例題6·計算問答題】某企業于2011年年底購置一幢辦公樓，會計在固定資產賬面記錄房產金額3000萬元，在無形資產賬面記載了購買該幢樓支付的土地使用權金額1000萬元．當地的房產稅原值減除比例為30%，則該企業2012年應納房產稅=(3000+1000)×(1—30%)×1．2%=33．6(萬元)。
　　6．對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
　　【例題7·單選題】甲與乙簽訂房屋租賃合同，將一幢原值2500萬元的寫字樓租給乙商戶使用。合同規定因乙秘期為2年，可在租賃開始時有1個月的免收租金期限。按照合同約定，該寫字樓月租金20萬元，房屋于2011年12月30日交付承租方，并規定了甲自2012年2月1日起向乙收取租金。則甲在2012年應繳納的房產稅為()。(當地的房產稅原值減除比例為20%)
　　A．26．4萬元
　　B．26．8萬元
　　C．28．4萬元
　　D．28．8萬元
　　【答案】C
　　【解析】對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。則甲對于該寫字樓應納的房產稅應在1月從價計稅，2月至12月從租計稅。2012年甲應納房產稅
　　=2500×(1-20%)×1．2%/12+20×12%×11=2+26．4=28．4(萬元)。
　　7．減按4%稅率從租計稅的房產是居民住房。【相關鏈接】營業稅、個人所得稅都有對個人出租住房的優惠稅率規定。

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