精品 2024年中級經濟師《建筑與房地產》思維導圖.pdf
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資 金 時 間 價 值 及 等 值 計 算
資 金 時 間 價 值
資金在不同時點具有不同的價 值，這是由于資金在周轉使用 中，因貨幣增值、通貨膨脹、補 償風險因素等，其數量會隨著時 間推移而變動，變動的這部分資 金就是原有資金的時間價值
利 息 與 利 率
單利計息：非“利滾 利”-每個周期計算利 息基數一樣
復利計息：是“利滾 利”-本期產生的利 息，下期滾入本金， 也能產生利息
資 金 等 值 計 算
現 金 流 量 圖
現金流量圖的三要素：大小、方向、作用點
橫軸為時間軸，以0為起點，刻度為計息周期
上下的箭線為現金的流入（↑）or流出（↓）
箭線長度與現金流量值成正比
線與橫軸的交點為現金流量的發生時間
等 值 的 計 算 方 法
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資 金 時 間 價 值 及 等 值 計 算
資 金 時 間 價 值
資金在不同時點具有不同的價 值，這是由于資金在周轉使用 中，因貨幣增值、通貨膨脹、補 償風險因素等，其數量會隨著時 間推移而變動，變動的這部分資 金就是原有資金的時間價值
利 息 與 利 率
單利計息：非“利滾 利”-每個周期計算利 息基數一樣
復利計息：是“利滾 利”-本期產生的利 息，下期滾入本金， 也能產生利息
資 金 等 值 計 算
現 金 流 量 圖
現金流量圖的三要素：大小、方向、作用點
橫軸為時間軸，以0為起點，刻度為計息周期
上下的箭線為現金的流入（↑）or流出（↓）
箭線長度與現金流量值成正比
線與橫軸的交點為現金流量的發生時間
等 值 的 計 算 方 法
投 資 項 目 經 濟 效 果 評 價 指 標
經濟效果評價指標體系
盈 利 能 力 分 析 指 標
靜 態 分 析 指 標
靜 態 投 資 回 收 期 - 盈 利
靜態投資回收期≤基準投資回收期，可接受
靜態投資回收期>基準投資回收期，應拒絕該
投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風險能力越好
每年凈收 益相同
每年凈收 益不同
總投資收 益率-盈利 息稅前利潤=利潤總額+計入總成本費用的利息費用
利潤總額（稅前利潤）=凈利潤+所得稅
資本金凈利 潤率-盈利
動 態 分 析 指 標
凈現值 -盈利
NPV≥0，經濟上應考慮接受該項目 NPV<0，經濟上應考慮拒絕該項目
※NPV<0，經濟上應考慮拒絕該項目
凈現值 率 -盈利
內部收益率≥基準收益率，方案可行 內部收益率＜基準收益率，方案不可行
內部收益率＜基準收益率，方案不可行
優點
①考慮了資金時間價值， 并全面考慮了項目在整個 計算期的經濟狀況 ②能夠直接衡量項目期未 回收投資的收益率 ③與凈現值相比，內部收 益率計算不受基準收益率 等參數的影響
不足
①內部收益率計算比較煩瑣 ②對于具有非常規現金流量 的項目來講，其內部收益率 可能不是唯一的，甚至在某 些情況下不存在內部收益率
凈年值 -盈利
凈現值率 -盈利 =凈現值/全部投資的現值之和
動態投資回 收期 -盈利
償 債 能 力 分 析 指 標
利息備付率 =息稅前利潤/計入總成本費用的應付利息
利息備付率越高，表明利息償付的保障程度越高
償債備付率
=（息稅前利潤加折舊和攤銷--企業所得稅）/當 期應還本付息金額
償債備付率越高，表明可用于還本付息的資金 保障程度越強
資產負債率 =期末負債總額/期末資產總額
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投 資 項 目 經 濟 效 果 評 價 指 標
經濟效果評價指標體系
盈 利 能 力 分 析 指 標
靜 態 分 析 指 標
靜 態 投 資 回 收 期 - 盈 利
靜態投資回收期≤基準投資回收期，可接受
靜態投資回收期>基準投資回收期，應拒絕該
投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風險能力越好
每年凈收 益相同
每年凈收 益不同
總投資收 益率-盈利 息稅前利潤=利潤總額+計入總成本費用的利息費用
利潤總額（稅前利潤）=凈利潤+所得稅
資本金凈利 潤率-盈利
動 態 分 析 指 標
凈現值 -盈利
NPV≥0，經濟上應考慮接受該項目 NPV<0，經濟上應考慮拒絕該項目
※NPV<0，經濟上應考慮拒絕該項目
凈現值 率 -盈利
內部收益率≥基準收益率，方案可行 內部收益率＜基準收益率，方案不可行
內部收益率＜基準收益率，方案不可行
優點
①考慮了資金時間價值， 并全面考慮了項目在整個 計算期的經濟狀況 ②能夠直接衡量項目期未 回收投資的收益率 ③與凈現值相比，內部收 益率計算不受基準收益率 等參數的影響
不足
①內部收益率計算比較煩瑣 ②對于具有非常規現金流量 的項目來講，其內部收益率 可能不是唯一的，甚至在某 些情況下不存在內部收益率
凈年值 -盈利
凈現值率 -盈利 =凈現值/全部投資的現值之和
動態投資回 收期 -盈利
償 債 能 力 分 析 指 標
利息備付率 =息稅前利潤/計入總成本費用的應付利息
利息備付率越高，表明利息償付的保障程度越高
償債備付率
=（息稅前利潤加折舊和攤銷--企業所得稅）/當 期應還本付息金額
償債備付率越高，表明可用于還本付息的資金 保障程度越強
資產負債率 =期末負債總額/期末資產總額
投資方 案比選 方法
投資方案類型
獨立方案：互不影響
互斥方案：不共戴天
混合方案
互斥方案比選方法
壽命期相等
凈現值法
增量內部收益率法
增量凈現值法
壽命期不相等
最小公倍數法
凈年值法
研究期法
不 確 定 性 與 風 險 分 析
盈 虧 平 衡 分 析
基本損益關系 利潤=掙錢-花錢=0
線性 盈虧 平衡 分析
利潤=掙錢-花錢=0 =單位產品售價×產銷量-固定成本 -單 位產品可變成本×產銷量-單位產品稅 費×產銷量
能夠度量項目風險大小，但并不能揭示 產生項目風險的根源
敏 感 性 分 析
敏感性分析的一般程序
單因 素敏 感性 分析
敏感度系數就是“斜率” 最陡的，最敏感 橫軸上截距最小的因素最敏感的因素最敏感
判斷敏感因素 相對測定法 絕對測定法
特點
一定程度上定量描述不確定 因素的變動對項目投資效果 的影響
有助于理清項目對不確定因 素的不利變動所能容許的風 險程度
不能說明不確定因素發生 變動的可能性大小，沒有 考慮不確定因素在未來發 生變動的概率
風 險 分 析
風險因素
風 險 管 理 過 程
風 險 應 對
K 級：風險很大，放棄 M 級：風險大， 修正擬議中的方 案，改變設計或采取補償措施 T 級：風險較大，設定某些指標的 臨界值，一且指標達到臨界值， 就要變更設計或對負面影響采取 補償措施 R 級：風險適度(較小)，適當采取 措施后不影響項目 I 級：風險很小，可忽略
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投資方 案比選 方法
投資方案類型
獨立方案：互不影響
互斥方案：不共戴天
混合方案
互斥方案比選方法
壽命期相等
凈現值法
增量內部收益率法
增量凈現值法
壽命期不相等
最小公倍數法
凈年值法
研究期法
不 確 定 性 與 風 險 分 析
盈 虧 平 衡 分 析
基本損益關系 利潤=掙錢-花錢=0
線性 盈虧 平衡 分析
利潤=掙錢-花錢=0 =單位產品售價×產銷量-固定成本 -單 位產品可變成本×產銷量-單位產品稅 費×產銷量
能夠度量項目風險大小，但并不能揭示 產生項目風險的根源
敏 感 性 分 析
敏感性分析的一般程序
單因 素敏 感性 分析
敏感度系數就是“斜率” 最陡的，最敏感 橫軸上截距最小的因素最敏感的因素最敏感
判斷敏感因素 相對測定法 絕對測定法
特點
一定程度上定量描述不確定 因素的變動對項目投資效果 的影響
有助于理清項目對不確定因 素的不利變動所能容許的風 險程度
不能說明不確定因素發生 變動的可能性大小，沒有 考慮不確定因素在未來發 生變動的概率
風 險 分 析
風險因素
風 險 管 理 過 程
風 險 應 對
K 級：風險很大，放棄 M 級：風險大， 修正擬議中的方 案，改變設計或采取補償措施 T 級：風險較大，設定某些指標的 臨界值，一且指標達到臨界值， 就要變更設計或對負面影響采取 補償措施 R 級：風險適度(較小)，適當采取 措施后不影響項目 I 級：風險很小，可忽略
價 值 工 程 及 其 應 用
價 值 工 程 基 本 原 理
價值工程三要素
價值V=功能/成本
功能：滿足某種要 求的效用或者屬性
成本：產品在全壽 命期內支出的全部 費用
價值工程的特征
核心是功能分析 要義是對成本、功能 和價值進行綜合分析 要求是將功能定量化
提高 產品 價值 的途 徑
（1）功能不變， 降低成本，提高價值 （2）成本不變，提高功能，產品價值提高 （3）成本小幅度增加， 功能大幅度增加 （4）功能小幅度降低，成本大幅度降低 （5）提高功能， 又降低成本，理想途徑
價 值 工 程 工 作 程 序 及 對 象 選 擇
工作程序
對象選擇
百分比法
價值指數法
ABC分析法
功能分析 與評價
功能分類
(1)按重要程度，分為基本 功能和輔助功能 (2)按功能性質，分為使用 功能和品位功能。 (3)按用戶需求，分為必要 功能和非必要功能
功能評價 強制確定法、04 評分法、 直接評分法、倍比法
方案創造 頭腦風暴法、哥頓法、德 爾菲法、專家檢查法
價值工 程在方 案比選 中的應 用
應用步驟
①確定評價對象并收集基礎資料 ②分析評價對象的各項功能 ③評價對象的功能重要性權重 ④確定不同方案的功能成本系數和功能系數 ⑤計算各方案的價值系數，以較大者為優
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