考點五：投資性房地產后續計量模式的變更
　?。ㄒ唬┢髽I對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
　　投資性房地產后續計量模式的變更如下圖所示：
　　
　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
　　【提示】在極少數情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據
　　表明，當企業首次取得的投資性房地產時，其公允價值不能持續可靠取得，則應采用成本模
　　式進行后續計量。
　?。ǘ┏杀灸Ｊ睫D為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
　　具體賬務處理：
　　借：投資性房地產——成本（計量模式變更日的公允價值）
　　　　投資性房地產累計折舊（或攤銷）（成本模式下計提的折舊或攤銷）
　　　　投資性房地產減值準備（成本模式下計提的減值）
　　　　貸：投資性房地產（原價）
　　　　　　盈余公積和未分配利潤（貸方差額或借方差額）
　　【例題4·計算分析題】20×6年12月31日，甲企業支付9 000萬元購入一棟寫字樓對外出租，每年于12月31日收取當年的租金100萬元，采用成本模式進行后續計量。預計使用年限為30年，預計凈殘值為零。20×9年1月1日，假設甲企業持有的投資性房地產滿足采用公允價值模式條件，甲企業決定采用公允價值模式對該寫字樓進行后續計量。20×9年1月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊600萬元，賬面價值為8 400萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業按凈利潤的10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業無其他的投資性房地產。
　　甲企業的賬務處理如下：
　　借：投資性房地產——成本　　　　　　　　　　 9 500（變更日的公允）
　　　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　 600
　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　　 9 000（原價）
　　　　　　利潤分配­——未分配利潤　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　 　 110
　　【解釋】為什么需要調整盈余公積和未分配利潤。
　　作為會計政策變更處理，具體操作是需要將該交易或事項從產生就視同采用公允價值模式進行計量處理，將之前與成本模式下的差額進行調整。

　　賬務處理：
　　借：投資性房地產——累計折舊 600
　　　　貸：其他業務成本 600
　　借：投資性房地產——公允價值變動 500
　　　　貸：公允價值變動損益 500
　　借：投資性房地產——成本 9 000
　　　　貸：投資性房地產 9 000
　　三個分錄合并:
　　借：投資性房地產——成本 9 000
　　　　　　　　　　——公允價值變動 500
　　　　投資性房地產累計折舊 600
　　　　貸：投資性房地產 9 000
　　　　　　公允價值變動損益 500（最終影響盈余公積和未分配利潤）
　　　　　　其他業務成本 600（最終影響盈余公積和未分配利潤）
　　甲企業的賬務處理如下：
　　借：投資性房地產——成本　　　　　　　　　　 9 500（變更日的公允）
　　　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　 600
　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　　 9000（原價）
　　　　　　利潤分配——未分配利潤　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　　 110
　　【例題5·單選題】投資性房地產的后續計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（ ）。（2011年）
　　A.資本公積 B.營業外收入
　　C.未分配利潤 D.投資收益
　　【答案】C
　　【解析】投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式計量的，變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。
　　【例題6·多選題】下列有關投資性房地產后續計量會計處理的表述中，正確的有（ ）。（2008年考題）
　　A．不同企業可以分別采用成本模式或公允價值模式
　　B．滿足特定條件時可以采用公允價值模式
　　C．同一企業可以分別采用成本模式和公允價值模式
　　D．同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式
　　【答案】ABD
　　【解析】投資性房地產核算，同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式進行后續計量。
　　【例題7·單選題】下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是（ ）。（2007年考題）
　　A.采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失
　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量
　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積
　　D.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量
　　【答案】D
　　【解析】投資性房地產采用成本模式計量的，期末應考慮計提減值準備；公允價值模式核算的不能再轉為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉為公允價值模式；采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值變動金額應計入公允價值變動損益。

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