考點六：投資性房地產的處置
　　企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產,因非貨幣性資產交換等而減少投資性房地產也屬于投資性房地產的處置。

　　【例題·計算題】A公司有關投資性房地產資料如下：
　?。?）2010年12月18日A公司與B公司簽訂租賃合同，A公司將一棟辦公樓整體出租給B公司，租期為3年，年租金為2 000萬元，每年年初支付。2010年12月31日為租賃期開始日。該辦公樓系2009年12月31日購入，原值為50 000萬元，預計使用年限為40年，預計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。
　　如果后續采用成本模式計量，則采用直線法計提折舊。如果后續采用公允模式計量的，則2010年12月31日的公允價值為60 000萬元。

　?。?）2011年初收到租金，2011年支付辦公樓的修理費用2萬元，2011年末辦公樓公允價值為63 000萬元。

　?。?）2012年年初收到租金，年末辦公樓公允價值為61 000萬元。

　　（4）2013年年初收到租金，年末辦公樓公允價值為62 000萬元。假定2013年12月31日租賃期滿后收回，為了提高辦公樓的租金收入，決定在租賃期滿后對辦公樓進行改擴建,并與C企業簽訂了經營租賃合同,約定自改擴建完工時將辦公樓出租給C公司。隨即進入改擴建工程。

　　（5）2014年3日31日,辦公樓改擴建工程完工,共發生支出6 000萬元均銀行存款支付。同時出租給C公司。

　?。?）假定2013年12月31日租賃期滿后將其出售，售價為70 000萬元。

　　【例題·單選題】2010年6月1日，甲公司董事會批準關于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會發生變化，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。當日，辦公樓的賬面價值為5 500萬元，公允價值為12 000萬元，轉換日產生資本公積6 500萬元。辦公樓2010年12月31日的公允價值為13 000萬元，2011年12月31日的公允價值為13 200萬元。2012年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款14 000萬元。甲公司2012年度因出售辦公樓而應確認的損益金額是（?。┤f元。
　　A.800
　　B.2 000　
　　C.7 300
　　D.8 500
　　『正確答案』C
　　『答案解析』公允價值14 000-賬面價值13 200+資本公積金6 500＝7 300（萬元）
　　【例題·計算題】甲公司從事房地產開發經營業務，對出租的商品房、土地使用權和商鋪均采用成本模式進行后續計量。
　　2012年度發生的有關交易或事項如下：
　　（1）1月1日，因商品房滯銷，董事會決定將一棟商品房用于出租。1月20日, 甲公司與乙公司簽訂租賃合同將商品房以經營租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9 000萬元，未計提跌價準備，公允價值為10 000萬元。該出租商品房預計使用50年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。
　?、?012年1月出租商品房
　　借：投資性房地產——商品房　9 000
　　　　貸：開發產品　　　　　　　　9 000
　?、诔鲎獾纳唐贩?012年度計提折舊
　　1月出租后是用成本模式進行后續計量，所以計提折舊的時間就應該是11個月，所以折舊金額是9 000/50×11/12＝165（萬元）。
　　借：其他業務成本　　　　　　　165
　　　　貸：投資性房地產累計折舊　　　165
　　（2）1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權，經批準用于建造辦公樓。該土地使用權成本為2 750萬元，未計提減值準備，預計可使用50年，采用直線法攤銷，已攤銷10年，攤銷額為550萬元。辦公樓于1月5日開始建造，至年末尚未完工，共發生工程支出3 445萬元，以銀行存款支付。
　　借：無形資產　　　　　　　　　2 750
　　　　投資性房地產累計攤銷　　　　550
　　　　貸：投資性房地產——土地使用權　　2 750
　　　　　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　550
　　借：在建工程　　　?。? 750/50）55
　　　　貸：累計攤銷　　　　　　　　55
　　借：在建工程　　　　　　　3 445
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　3 445
　　（3）3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續用于出租。該商鋪成本為6 500萬元，至重新裝修之日，已計提折舊2 000萬元，賬面價值為4 500萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達到預定可使用狀態，共發生裝修支出1 500萬元，以銀行存款支付。裝修后預計租金收入將大幅增加。
　　借：投資性房地產——在建　　　4 500
　　　　投資性房地產累計折舊　　　2 000
　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　6 500
　　借：投資性房地產——在建　　　1 500
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　1 500
　　借：投資性房地產?。? 500+1 500）6 000
　　　　貸：投資性房地產——在建　　　6 000
　?。?）假設不存在其他因素，根據上述業務計算甲公司2012年12月31日資產負債表項目“存貨”、“無形資產”、“在建工程”、“固定資產”、“投資性房地產”項目列報金額。
　　存貨的＝0；（資料1）
　　無形資產＝2 750-550-55＝2 145（萬元）
　　在建工程＝3 500萬元；至年末尚未完工，共發生工程支出（3 445+55）萬元。（資料2）
　　固定資產＝0；
　　投資性房地產＝（資料1）9 000-165+（資料3）6 000＝14 835（萬元）。
　　【例題·綜合題】（2012年考題）甲公司2007年度至2012年度發生的與一棟辦公樓有關的業務資料如下：
　　（1）2007年1月1日，甲公司與乙公司簽訂合同，委托乙公司為其建造一棟辦公樓。合同約定，該辦公樓的總造價為5 000萬元，建造期為12個月，甲公司于2007年1月1日向乙公司預付20%的工程款，7月1日和12月31日分別根據工程進度與乙公司進行工程款結算。
　?。?）2007年1月1日，為建造該辦公樓，甲公司向銀行專門借款2 000萬元，期限為2年，合同年利率與實際年利率均為8%，每年利息于次年1月1日支付，到期一次還本。專門借款中尚未動用部分全部存入銀行，年利率1%，假定甲公司每年年末計提借款利息費用；存貸款利息全年按360天計算，每月按30天計算。
　?。?）2007年1月1日，該辦公樓的建造活動正式開始，甲公司通過銀行向乙公司預付工程款1 000萬元；7月1日，甲公司根據完工進度與乙公司結算上半年工程款2 250萬元，扣除全部預付工程款后，余款以銀行存款支付給乙公司。
　?。?）2007年12月31日，該辦公樓如期完工，達到預定可使用狀態并于當日投入使用，甲公司以銀行存款向乙公司支付工程款2 750萬元。該辦公樓預計使用年限為50年，預計凈殘值為155萬元，采用年限平均法計提折舊。
　?。?）2010年11月，甲公司因生產經營戰略調整，決定將該辦公樓停止自用，改為出租以獲取租金收益。2010年12月20日，甲公司與丙公司簽訂租賃協議，約定將該辦公樓以經營租賃的方式租給丙公司，租賃期為2年，租賃開始日為2010年12月31日，甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，2010年12月31日該辦公樓的公允價值為5 100萬元。
　　（6）2011年12月31日，該辦公樓公允價值為5000萬元。
　?。?）2012年12月31日，租賃合同到期，甲公司將該辦公樓以4 800萬元的價格售出，款項已存銀行，假定不考慮相關稅費。 （“投資性房地產”科目要求寫出二級明細科目，答案中的金額單位用萬元表示）
　　『正確答案』（1）根據資料（3），編制甲公司2007年1月1日預付工程款和2007年7月1日與乙公司結算工程款的會計分錄。
　　借：預付賬款　　　　1 000
　　　　貸：銀行存款　　　　1 000
　　借：在建工程　　　　2 250
　　　　貸：預付賬款　　　　1 000
　　　　　　銀行存款　　　　1 250
　?。?）根據資料（1）～（4），計算甲公司2007年專門借款利息應予資本化的金額，并編制相應的會計分錄。
　　專門借款利息資本化金額=2 000×8%-1 000×1%÷2=155（萬元）
　　借：在建工程　　　　　　　155
　　　　應收利息[或：銀行存款]　5
　　　　貸：應付利息　　　　　　　　160
　?。?）根據資料（4），計算甲公司2007年12月31日該辦公樓完工作為固定資產入賬的金額以及2008年度應計提折舊的金額。
　　固定資產入賬金額=2 250+2 750+155=5 155（萬元）；
　　2008年固定資產應計提折舊額=（5 155-155）÷50=100（萬元）
　?。?）根據資料（5），編制甲公司將該辦公樓由自用轉為出租的會計分錄。
　　借：投資性房地產——成本　　　　5 100
　　　　累計折舊　　　　　　　　　　　300
　　　　貸：固定資產　　　　　　　　　　5 155
　　　　　　資本公積　　　　　　　　　　　245
　?。?）根據資料（6）編制甲公司2011年12月31日對該辦公樓進行期末計量的會計分錄。
　　借：公允價值變動損益　　　　　　　100
　　　　貸：投資性房地產——公允價值變動　　100
　?。?）根據資料（7），編制甲公司2012年12月31日售出辦公樓的會計分錄。
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　4 800
　　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　4 800
　　借：其他業務成本　　　　　　　　4 855
　　　　投資性房地產——公允價值變動　100
　　　　資本公積　　　　　　　　　　　245
　　　　貸：投資性房地產-成本　　　　　　5 100

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