四、投資性房地產的轉換和處置
企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產。
(一)轉換日的確定
| 轉換類型 |
轉換日 |
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投資性房地產開始自用 |
房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期 |
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作為存貨或自用的房地產改為出租 |
租賃期開始日 |
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自用土地使用權改用于資本增值 |
自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期 |
【提示】轉換日的確定可以與投資性房地產的范圍結合起來理解。
(二)轉換的會計處理
1．轉換原則 
2．具體處理
| (1)成本模式下的轉換：對應結轉，不確認損益 | ||||
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投資性房地產→自用房地產 |
借：固定資產(無形資產) | |||
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非投資性房地產→投資性房地產 |
①自用房地產轉換為投資性房地產 |
②作為存貨的房地產轉換為投資性房地產 | ||
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(2)公允價值模式下的轉換：公允價值與賬面價值差額的處理是關鍵 |
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投資性房地產→自用房地產 |
借：固定資產(無形資產)(公允價值) |
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非投資性房地產→投資性房地產 |
應當按照房地產在轉換當日的公允價值記入“投資性房地產—成本”科目。 |
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①公允價值小于原賬面價值 |
②公允價值大于原賬面價值【★2010、2009年單選題】 |
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◆處置時，因轉換記入“公允價值變動損益”或“資本公積”的差額轉入“其他業務成本”科目。 |
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【例題6·單選題】企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日其公允價值大于賬面價值的差額，影響的報表項目是（ ）。
A．資本公積
B．營業外收入
C．其他業務收入
D．公允價值變動損益
【答案】A
(三)投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
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處理要點 |
1．處置的收入和成本分別通過“其他業務收入”和“其他業務成本”科目來核算； |
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成本模式下 |
公允價值模式下 |
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①借：銀行存款 |
①借：銀行存款 |
【例題7·單選題】岳華公司20×8年1月1日外購一幢建筑物，含稅購買價400萬元，該建筑用于出租，年租金30萬元，每年年初收取。該公司采用公允價值模式對其進行后續計量。20×8年12月31日該建筑物的公允價值為420萬元，20×9年12月31日該建筑物的公允價值為410萬元，2×10年1月1日岳華公司出售該建筑物，售價410萬元，處置時影響損益的金額合計是（ ）萬元。
A．0
B．10
C．20
D．30
【答案】A
【解析】處置時影響損益的金額合計=其他業務收入410－其他業務成本(410－10)－公允價值變動損益10=0。
【拓展】在涉及投資性房地產處置的客觀題中，經常會出現“處置時對企業當期損益的影響”或“某年該事項的處理對當期損益的影響”等不同的問題。做類似題目時，應把握以下原則：首先，應明確時間要點，是“處置時”、“整個年度的處理”還是“該項投資的整個處理過程”；其次，應明確題目問的是對什么要素的影響，是對“營業收入”的影響，還是對“當期損益”的影響，前者只考慮主營業務收入和其他業務收入科目金額的變動，而后者則要看所有相關損益類科目金額的變動。
本章小結
本章應重點掌握投資性房地產的范圍、兩種計量模式及其轉換、投資性房地產與非投資性房地產的相互轉換及投資性房地產的處置。對于投資性房地產的范圍，應注意，如果是建筑物，必須是已經出租的；如果是土地使用權，可以是已經出租的，也可以是持有并準備增值后出售。對于兩種計量模式的轉換，應注意，已采用公允價值模式計量的投資性房地產不能轉換為成本模式計量；成本模式轉為公允價值模式屬于會計政策變更，需要追溯調整。時于投資性房地產與非投資性房地產的轉換，應注意，成本模式下的轉換一般是對應結轉，不確認損益；而公允價值模式下，投資性房地產轉換為非投資性房地產，公允價值與賬面價值的差額一律計入公允價值變動損益；非投資性房地產轉換為投資性房地產，公允價值大于賬面價值的差額計入資本公積，反之，則計入公允價值變動損益。公允價值模式下處置投資性房地產時，應將公允價值變動損益、資本公積轉入其他業務成本。
本章內容難度不大，但是比起前幾章，學起來會感覺有些繁瑣．計量模式的轉換和投資性房地產與非投資性房地產的轉換需要我們耐心仔細地理解處理原理。
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