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第八章 土地增值稅法
■本章重點與難點
本章重點內容有：征稅范圍判定，納稅人界定，土地增值額確定，稅率選擇與運用，應納稅額計算，優惠政策，清算等。
本章難點問題是：扣除項目金額的確定，新建房地產轉讓與存量房地產轉讓增值額及稅額的計算，房地產開發企業與非房地產開發企業扣除項目的差異等。
一、征稅范圍(熟悉)
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有關事項 |
是否屬于征稅范圍 |
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1.出售 |
征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；（3）存量房地產買賣。 |
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2.繼承、贈予 |
繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人不征；非公益性贈予征。 |
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3.出租 |
不征（無權屬轉移） |
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4.房地產抵押 |
抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。 |
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5.房地產交換 |
單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房免征。 |
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6.以房地產投資、聯營 |
房地產轉讓到投資聯營企業，暫免；將投資聯營房地產再轉讓，征。 |
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7.合作建房 |
建成后自用，暫免；建成后轉讓，征。 |
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8.企業兼并轉讓房地產 |
暫免 |
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9.代建房 |
不征（無權屬轉移） |
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10.房地產重新評估 |
不征（無收入） |
二、稅率——四級超率累進稅率(記)
三、土地增值額的確定
土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額
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轉讓項目的性質 |
扣除項目 |
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（一）對于新建房地產轉讓（房地產企業） |
1.取得土地使用權所支付的金額； |
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（二）對于存量房地產轉讓 |
1.房屋及建筑物的評估價格。 |
四、應納稅額的計算(掌握)
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
步驟：四步
五、稅收優惠——建造普通標準住宅的稅收優惠
六、房地產企業土地增值稅清算
1.區分土地增值稅應進行清算和稅務機關可要求進行清算
2.非直接銷售和自用房地產的收入確定
3.土地增值稅的扣除項目——公共設施
4.核定征收：5個條件
