第三節　投資性房地產及涉稅規范
　　一、投資性房地產概述
　　（一）投資性房地產及范圍
　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。
　　投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
　　1.對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。
　　2.按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產
　　3.已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。
　　（1）已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。
　　一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。
　　通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。
　　這里的空置建筑物，是指企業新購入、自行建造或開發完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物。
　　（2）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
　　企業將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業應當將其確認為投資性房地產。
　　【營業稅規范】酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，應按照“服務業——租賃業”征收營業稅。
　　【房產稅規范】
　　（一）征稅范圍
　　1.房產稅以房產為征稅對象，但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻、室外游泳池等）不屬于房屋，不征房產稅。
　　2.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
　　（二）計稅依據
　　1.從價計征（經營自用的房產）——房產的計稅價值
　　計稅價值：房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。
　　（1）房屋原值
　　房屋原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
　　對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。
　　（2）房屋附屬設備和配套設施的計稅規定
　　房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
　　①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。
　　②對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。
　　（3）對地價的規定
　　對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
　　（4）投資聯營房產與融資租賃房產計稅的規定

　　2.從租計征（出租的房產）——房產租金收入
　　（1）如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。
　　（2）對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
　　（三）稅率

　　（四）免稅的規定
　　1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅；
　　2.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅；
　　3.在基建工地為基建工程服務的各種工棚、材料棚等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產稅；當施工結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接受的次月起照章納稅。
　　【印花稅規范】財產租賃合同，包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等合同，還包括企業、個人出租門店、柜臺等簽訂的合同，按照租賃金額的1‰貼花，稅額不足1元的，按1元貼花。

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