(1)2016年6月以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán),并繳納了契稅。

(2)自2016年7月起,對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā),發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費(fèi)用200萬元、銷售費(fèi)用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元,允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售,共計(jì)取得不含稅收入31000萬元。

(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素,該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅)

要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)

(1)簡(jiǎn)要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目。

(2)簡(jiǎn)要說明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅

【答案及解析】

(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

(2)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅绮⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

本題適用第一種情況。

(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760(1+5%)×50%=9324(萬元)

(4)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)。加計(jì)扣除(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)。扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)。(本題沒有給出計(jì)算開發(fā)費(fèi)用的具體比例,默認(rèn)用5%計(jì)算)

(5)增值額=31000-20045=10955(萬元),增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=10955/20045×100%=54.65%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納土地

增值稅=10955X40%20045×5%=3379.75(萬元)。