2017中級會計實務預習知識點第四章：房地產的轉換【2017中級會計師中級會計實務預習知識點匯總】
(一)房地產的轉換形式及轉換日
房地產的轉換是指房地產用途的變更。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
(1)投資性房地產開始自用，即將投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
(2)作為存貨的房地產，改為出租，通常是指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。
(3)自用建筑物停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。
(4)自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于賺取租金或資本增值，該 土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。
(5)房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。在這種情況下，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。
(二)房地產轉換的會計處理
1. 成本模式下的轉換
(1)投資性房地產轉換為自用房地產。
企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、 “累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目，按其賬面余額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記 “投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減 值準備”或“無形資產減值準備”科目。
(2)投資性房地產轉換為存貨。
企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為 存貨時，應當按照該項房地產在轉換日的賬面價值，借記“開發產品”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減 值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目。
(3)自用房地產轉換為投資性房地產。
企業將自用土地使用權或建筑物轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入 “投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無 形資產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準備的，借記“固定 資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。
(4)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。
企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。
2.公允價值模式下的轉換
(1)投資性房地產轉換為自用房地產。
企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入 當期損益。東奧中級職稱頻道“娜寫年華”整理發布。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成 本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記 “公允價值變動損益”科目。
(2)投資性房地產轉換為存貨。
企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“開發產品”等科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按該項投資性房地產的 累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目;按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
(3)自用房地產轉換為投資性房地產。
企業將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產—— 成本”科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備” 科目，按其賬面余額，貸記“無形資產”或“固定資產”科目;同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，轉換日的公 允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。東奧職稱頻道“娜寫年華”整理發布。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本 公積的部分應轉入當期損益。
(4)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。
企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值 模式計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按 其賬面余額，貸記“開發產品”等科目;同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，轉換日的公允價值大于賬面價值 的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益。
2017中級會計實務考點練習題：單項選擇題【中級會計師考試試題 點擊進入測試 >>】
2011年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為4 000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉換日的公允價值為3 850萬元，假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記“固定資產”科目的金額為（ ?。┤f元。
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
【正確答案】 D
【知 識 點】 本題考核點是房地產的轉換。
【答案解析】 轉換日甲公司應按轉換前投資性房地產原價4 000萬元借記“固定資產”科目。
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