第四章 投資性房地產(chǎn)[考情分析及基本概況]
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：
1.與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)。
【例題3·單選題】下列項目中，屬于外購投資性房地產(chǎn)的是（ ）。
A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租
B.企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓
C.企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值
D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租
【答案】A
【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。
（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。
【例題4·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（ ）（2010年考題）
【答案】×
【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租時，再轉為投資性房地產(chǎn)。
【教材例4-3】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9 000 000元，至20×9年12月5日，土地使用權已攤銷165 000元；兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。為簡化處理，假設兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權的劃分依據(jù)。假設甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。
甲公司的賬務處理如下：
土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產(chǎn)=9 000 000×1∕2=4 500 000（元）
借：固定資產(chǎn)——廠房 12 000 000
投資性房地產(chǎn)——廠房 12 000 000
貸：在建工程——廠房 24 000 000
借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權 4 500 000
累計攤銷 82 500
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權 4 500 000（9 000 000÷2）
投資性房地產(chǎn)累計攤銷 82 500（165 000÷2）
二、與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出
（一）資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的應當計入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。
【教材例4-4】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50 000 000元，已計提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20×9年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計量。
本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應當計入投資性房地產(chǎn)的成本。
甲公司的賬務處理如下：
（1）20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉入改擴建工程
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 40 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊 10 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 50 000 000
（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，發(fā)生改擴建支出
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 5 000 000
貸：銀行存款 5 000 000
（3）20×9年12月31日，改擴建工程完工
借：投資性房地產(chǎn)——廠房 45 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 45 000 000
【教材例4-5】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20×9年5月31日。該廠房賬面余額為
20 000 000元，其中成本16 000 000元，累計公允價值變動4 000 000元。20×9年11月30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價值模式計量。
甲公司的賬務處理如下：
（1）20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉入改擴建工程
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 20 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本 16 000 000
——公允價值變動 4 000 000
（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，發(fā)生改建支出
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 3 000 000
貸：銀行存款 3 000 000
（3）20×9年11月30日，改擴建工程完工
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本 23 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 23 000 000
（二）費用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的應當在發(fā)生時計入當期損益。
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