第四節 工程建設其他費用的構成和計算

　　工程建設其他費用，是指從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設期間，除建筑安裝工程費用和設備及工器具購置費用以外的，為保證工程建設順利完成和交付使用后能夠正常發揮效用而發生的各項費用。
　　一、建設用地費
　　任何一個建設項目都固定于一定地點與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發生為獲得建設用地而支付的費用，這就是建設用地費。它是指為獲得工程項目建設土地的使用權而在建設期內發生的各項費用，包括通過劃撥方式取得土地使用權而支付的土地征用及遷移補償費，或者通過土地使用權出讓方式取得土地使用權而支付的土地使用權出讓金。
　　(一)建設用地取得的基本方式
　　建設用地的取得，實質是依法獲取國有土地的使用權。根據我國《房地產管理法》規定，獲取國有土地使用權的基本方式有兩種：一是出讓方式，二是劃撥方式。建設土地取得的其他方式還包括租賃和轉讓方式。
　　1．通過出讓方式獲取國有土地使用權
　　國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
　　1)居住用地70年。
　　2)工業用地50年。
　　3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。
　　4)商業、旅游、娛樂用地40年。
　　5)綜合或者其他用地50年。
　　通過出讓方式獲取國有土地使用權又可以分成兩種具體方式：一是通過招標、拍賣、掛牌等競爭出讓方式獲取國有土地使用權，二是通過協議出讓方式獲取國有土地使用權。
　　(1)通過競爭出讓方式獲取國有土地使用權。
　　具體的競爭方式又包括三種：投標、競拍和掛牌。按照國家相關規定，工業(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；上述規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
　　(2)通過協議出讓方式獲取國有土地使用權。
　　按照國家相關規定，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。以協議方式出讓國有土地使用權的出讓
　　金不得低于按國家規定所確定的最低價。協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。
　　2．通過劃撥方式獲取國有土地使用權
　　國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。國家對劃撥用地有著嚴格的規定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
　　1)國家機關用地和軍事用地。
　　2)城市基礎設施用地和公益事業用地。
　　3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。
　　4)法律、行政法規規定的其他用地。
　　依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。
　　(二)建設用地取得的費用
　　建設用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔征地補償費用或對原用地單位或個人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。
　　1．征地補償費用
　　建設征用土地費用由以下幾個部分構成：
　　(1)土地補償費。
　　土地補償費是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償。征用耕地的補償費，為該耕地被征前三年平均年產值的6～10倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。土地補償費歸農村集體經濟組織所有。
　　(2)青苗補償費和地上附著物補償費。
　　青苗補償費是因征地時對其正在生長的農作物受到損害而作出的一種賠償。在農村實行承包責任制后，農民自行承包土地的青苗補償費應付給本人，屬于集體種植的青苗補償費可納入當年集體收益。凡在協商征地方案后搶種的農作物、樹木等，一律不予補償。地上附著物是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設施、林木等地面建筑物、構筑物、附著物等。視協商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定，應根據“拆什么，補什么；拆多少，補多少，不低于原來水平”的原則確定。如附著物產權屬個人，則該項補助費付給個人。地上附著物的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
　　(3)安置補助費。
　　安置補助費應支付給被征地單位和安置勞動力的單位，作為勞動力安置與培訓的支出，以及作為不能就業人員的生活補助。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的15倍。土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。
　　(4)新菜地開發建設基金。
　　新菜地開發建設基金指征用城市郊區商品菜地時支付的費用。這項費用交給地方財政，作為開發建設新菜地的投資。菜地是指城市郊區為供應城市居民蔬菜，連續3年以上常年種菜或者養殖魚、蝦等的商品菜地和精養魚塘。一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發基金的菜地。征用尚未開發的規劃菜地，不繳納新菜地開發建設基金。在蔬菜產銷放開后，能夠滿足供應，不再需要開發新菜地的城市，不收取新菜地開發基金。
　　(5)耕地占用稅。
　　耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅收，目的是合理利用土地資源、節約用地，保護農用耕地。耕地占用稅征收范圍，不僅包括占用耕地，還包括占用魚塘、園地、菜地及其農業用地建房或者從事其他非農業建設，均按實際占用的面積和規定的稅額一次性征收。其中，耕地是指用于種植農作物的土地。占用前三年曾用于種植農作物的土地也視為耕地。
　　(6)土地管理費。
　　土地管理費主要作為征地工作中所發生的辦公、會議、培訓、宣傳、差旅、借用人員工資等必要的費用。土地管理費的收取標準，一般是在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和的基礎上提取2％～4％。如果是征地包干，還應在四項費用之和后再加上糧食價差、副食補貼、不可預見費等費用，在此基礎上提取2％～4％作為土地管理費。
　　2．拆遷補償費用
　　在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置。
　　(1)拆遷補償。
　　拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
　　貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
　　實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人按照計算得到的被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
　　(2)搬遷、安置補助費。
　　拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵費；在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。有些地區規定，拆除非住宅房屋，造成停產、停業引起經濟損失的，拆遷人可以根據被拆除房屋的區位和使用性質，按照一定標準給予一次性停產停業綜合補助費。
　　3．出讓金、土地轉讓金
　　土地使用權出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權收益，出讓金標準一般參考城市基準地價并結合其他因素制定?；鶞实貎r由市土地管理局會同市物價局、市國有資產管理局、市房地產管理局等部門綜合平衡后報市級人民政府審定通過，它以城市土地綜合定級為基礎，用某一地價或地價幅度表示某一類別用地在某一土地級別范圍的地價，以此作為土地使用權出讓價格的基礎。在有償出讓和轉讓土地時,政府對地價不作統一規定，但堅持以下原則：即地價對目前的投資環境不產生大的影響；地價與當地的社會經濟承受能力相適應；地價要考慮已投入的土地開發費用、土地市場供求關系、土地用途、所在區類、容積率和使用年限等。有償出讓和轉讓使用權，要向土地受讓者征收契稅；轉讓土地如有增值，要向轉讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應按規定的標準繳納土地使用費。土地使用權出讓或轉讓，應先由地價評估機構進行價格評估后，再簽訂土地使用權出讓和轉讓合同。