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知識點一、質量保修書和最低保修期限的規定

1、建設工程質量保修書

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。

質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

（1）質量保修范圍

建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。

（2）質量保修期限

保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。

（3）質量保修責任

施工單位在質量保修書中，應當向建設單位承諾保修范圍、保修期限和有關具體實施保修的措施，如保修的方法、人員及聯絡辦法，保修答復和處理時限，不履行保修責任的罰則等。

2、建設工程質量的最低保修期限

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（3）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

如果建設單位與施工單位經平等協商另行簽訂保修合同的，其保修期限可以高于法定的最低保修期限，但不能低于最低保修期限，否則視作無效。

建設工程保修期的起始日是竣工驗收合格之日。

建設工程在超過合理使用年限后需要繼續使用的，產權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，并根據鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

知識點二、質量責任的損失賠償

1、保修義務的責任落實與損失賠償責任的承擔

因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身損害、財產損失的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

2、建設工程質量保證金

對建筑業企業在工程建設中需繳納的保證金，除依法依規設立的投標保證金、履約保證金、工程質量保證金、農民工工資保證金外，其他保證金一律取消；嚴禁新設保證金項目；轉變保證金繳納方式，推行銀行保函制度；未按規定或合同約定返還保證金的，保證金收取方應向建筑業企業支付逾期返還違約金；在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，建設單位不得同時預留工程質量保證金。

建設工程質量保證金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

（1）缺陷責任期的確定

缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，由發、承包雙方在合同中約定。

缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計。由于發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

（2）質量保證金的預留與使用管理

缺陷責任期內，實行國庫集中支付的政府投資項目，保證金的管理應按國庫集中支付的有關規定執行。其他政府投資項目，保證金可以預留在財政部門或發包方。

社會投資項目采用預留保證金方式的，發、承包雙方可以約定將保證金交由第三方金融機構托管。

發包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高于工程價款結算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高于工程價款結算總額的3%。

采用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發包人不得再預留保證金。

缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除。費用超出保證金額的，發包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的損失賠償責任。由他人原因造成的缺陷，發包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發包人不得從保證金中扣除費用。

（3）質量保證金的返還

有下列情形之一，承包人請求發包人返還工程質量保證金的，人民法院應予支持：

1）當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；

2）當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自建設工程通過竣工驗收之日起滿2年；

3）因發包人原因建設工程未按約定期限進行竣工驗收的，自承包人提交工程竣工驗收報告90日后當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗收報告90日后起滿2年。

發包人返還工程質量保證金后，不影響承包人根據合同約定或者法律規定履行工程保修義務。

知識點三、違法行為應承擔的法律責任

1、建筑施工企業違反本法規定，不履行保修義務的責令改正，可以處以罰款，并對在保修期內因屋頂、墻面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。

2、企業申請建筑業企業資質升級、資質增項，在申請之日起前一年至資質許可決定作出前，有未依法履行工程質量保修義務或拖延履行保修義務情形的，資質許可機關不予批準。

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