建設工程合同糾紛審判政策 

最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
附錄：《合同法》286 條： “發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以①與發包人協議將該工程折價，也可以②申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。
《擔保法》53 條：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人①協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以②向人民法院申請拍賣、變賣抵押物”。
例1、某工程竣工后，甲建設單位無力償還開發貸款5000 萬元,也無力支付施工單位工程款3000 萬元（其中含違約造成的損失500 萬元），則（ ）
A．施工單位和銀行均有權與甲建設單位協議折價
B．施工單位和銀行均有權向法院申請拍賣該工程項目后優先受償
C．竣工之日起6 個月內，施工單位有權要求其3000 萬元債權優先于銀行受償
D．竣工之日起6 個月后，銀行有權要求其5000 萬元債權優先于施工單位受償
E. 施工單位無權就其500 萬元因建設單位違約造成的損失主張優先受償
參考答案：ABDE
例2、某工程竣工5 個月后，建設單位沒有按合同約定支付工程款，欠款總額為1670 萬元（其中含拖欠工程款利息70 萬元及建設單位違約金90 萬元）。本案中，施工單位可主張優先受償的工程款范圍為（ ）
A．1510 萬元    
B．1580 萬元    
C．1600 萬元    
D．1670 萬元
參考答案：A