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支付管理和貸后管理

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支付管理和貸后管理考點解析

所屬考試：銀行從業

授課老師：李澤瑞

所屬科目：初級個人貸款

考點標簽：了解

所屬章節：第三章個人住房貸款/第二節個人住房貸款流程/單筆貸款流程

所屬版本：

支付管理和貸后管理介紹

（1）支付管理

個人住房貸款應采用貸款人受托支付方式，銀行直接將貸款支付給售房人。

（2）貸后管理

貸后檢查	一手房貸款貸后檢查的要點有：①開發商的經營狀況及賬務狀況；②開發商涉訴情況；③項目資金到位及使用情況；④項目工程形象進度；⑤項目銷售情況及資金回籠情況；⑥產權證辦理的情況；⑦履行擔保責任的情況；⑧開發商履行按揭合作協議的情況。其他合作機構還應檢查：①合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等；②其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。
合同變更	經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本。個人住房貸款一般采用分期還款方式。
貸款的回收	銀行根據借款合同的約定進行貸款的回收。貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。
貸款風險分類和不良貸款的管理	貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，后三類是不良貸款。不良貸款抵押物處置方式：與借款人協商變賣、向法院提起訴訟、申請強制執行依法處分
貸款檔案管理	一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關信息登記。

專題更新時間：2024/11/20 09:23:14

支付管理和貸后管理考點試題

單選題 1.下列關于個人住房貸款的還款方式的說法，錯誤的是（）。

A . 個人住房貸款的還款方式有分期還款和到期一次還本付息兩大類

B . 還款方式變更需要根據銀行的有關規定執行

C . 借款人采用何種還款方式，應根據貸款品種、貸款期限等條件，由銀行決定

D . 還款方式應在借款合同中予以明確

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單選題 2. 對于商用房貸款資金而言，銀行應當采用( )方式向借款人交易對象(即借款人所購或租賃商用房的開發商)支付。

A . 借款人受托支付

B . 借款人委托支付

C . 貸款人委托支付

D . 貸款人受托支付

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多選題 3.個人住房貸款檔案包括的內容有（）。

A . 委托轉賬付款授權書

B . 房屋他項權利證明書

C . 符合規定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件

D . 貸款銀行認可部門出具的借款人經濟收入和償債能力證明

E . 借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件)

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單選題 4.在個人住房貸款的貸后管理中，就合同主體變更事項表述錯誤的是（）。

A . 經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本

B . 在抵(質)押登記變更等手續辦妥后，經辦人填寫個人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會計部門辦理有關借款主體變更事宜

C . 新合同借款利率按新合同利率約定執行

D . 新合同借款利率按原合同利率約定執行

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多選題 5.在個人住房貸款業務的貸后檢查中，對開發商和項目檢查的要點包括（）。

A . 開發商的經營狀況及財務狀況

B . 項目資金到位及使用情況

C . 項目工程形象進度

D . 履行擔保責任情況

E . 土地使用及建設工程規劃的許可

去答題練習

大咖講解：支付管理和貸后管理

李澤瑞

證券從業

銀行從業

期貨從業

經濟學碩士、金融培訓高級講師，李澤瑞老師從事金融類考證培訓，教學經驗豐富，出口成“段子”，是一個讓學員欲罷不能的很有個人風格的老師，江湖學員稱被講課耽誤的“德云社”編外弟子。

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合作項目準入流程

（1）合作項目準入調查

開發商資信調查	①房地產開發商資質調查； ②企業資信等級或信用程度； ③企業法人營業執照； ④會計報表； ⑤開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況； ⑤企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。
項目調查	①項目資料的完整性、真實性和有效性調查； ②項目的合法性調查； ③項目工程進度調查； ④項目資金到位情況調查。
對項目的實地考察	目的：①保證項目資料的真實性、合法性； ②開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定，檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度內； ③檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。
撰寫調查報告	報告內容：①開發商的企業概況、資信狀況； ②開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景； ③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析； ④項目合作的可行性結論，并對可提供個人住房貸款的規模、相應年限及貸款成數提出建議。

（2）合作項目準入審查和審批

準入審查

準入審批

①開發商及住房樓盤項目資料的完整性、有效性和合規性；

②開發商及住房樓盤項目是否符合準入條件；

③項目開發進度是否正常，項目到位資金是否充足；

④項目銷售價格是否合理；

⑤項目銷售前景是否良好；

⑥是否存在影響后續個人住房貸款安全性的不利因素；

⑦調查報告內容和結論是否合理。

主要對開發商及住房樓盤項目的合法性、可行性，銷售價格的合理性，項目市場前景，以及后續貸款合作的安全性等進行綜合判斷后，進行準入審批。

（3）簽署合作協議

銀行與開發商簽署商品房銷售貸款合作協議，約定雙方合作事宜、權利和義務，明確貸款階段性保證擔保、后續權證辦理等重要內容。

（4）合作后的管理

①及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程；

②及時了解開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；

③借款人的入住情況及對住房的使用情況等；

④借款人早期發生違約行為后，及時通知開發商履行擔保責任；

⑤密切注意和掌握房地產市場的動態等。

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單筆貸款流程

（1）貸款的受理

①合法有效的身份證件；

②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等；

③合法有效的購房合同；

④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵押的書面證明，一般操作模式下，財產共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無書面聲明；

⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；

⑥購房首付款證明材料；

⑦銀行規定的其他文件和資料。

（2）貸前調查

方式和要求

審核借款申請材料；面談借款申請人。

內容

首付款證明；

借款人還款能力。銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%下（含55%）。

購房合同或協議；

擔保材料；

貸款真實性。

（3）審查與審批

（4）簽約與發放

（5）支付管理

個人住房貸款應采用貸款人受托支付方式，銀行直接將貸款支付給售房人。

（6）貸后管理

貸后檢查	一手房貸款貸后檢查的要點有：①開發商的經營狀況及賬務狀況；②開發商涉訴情況；③項目資金到位及使用情況；④項目工程形象進度；⑤項目銷售情況及資金回籠情況；⑥產權證辦理的情況；⑦履行擔保責任的情況；⑧開發商履行按揭合作協議的情況。其他合作機構還應檢查：①合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等；②其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。
合同變更	經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本。個人住房貸款一般采用分期還款方式。
貸款的回收	銀行根據借款合同的約定進行貸款的回收。貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。
貸款風險分類和不良貸款的管理	貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，后三類是不良貸款。不良貸款抵押物處置方式：與借款人協商變賣、向法院提起訴訟、申請強制執行依法處分
貸款檔案管理	一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關信息登記。

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合作項目準入調查

合作項目準入調查

開發商資信調查	①房地產開發商資質調查； ②企業資信等級或信用程度； ③企業法人營業執照； ④會計報表； ⑤開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況； ⑤企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。
項目調查	①項目資料的完整性、真實性和有效性調查； ②項目的合法性調查； ③項目工程進度調查； ④項目資金到位情況調查。
對項目的實地考察	目的：①保證項目資料的真實性、合法性； ②開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定，檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度內； ③檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。
撰寫調查報告	報告內容：①開發商的企業概況、資信狀況； ②開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景； ③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析； ④項目合作的可行性結論，并對可提供個人住房貸款的規模、相應年限及貸款成數提出建議。