對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行五力模型分析。

　　【答案】
　　(1)新進(jìn)入者的威脅
　　①進(jìn)入障礙。加入WT0導(dǎo)致外資、外商進(jìn)人我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我同房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企、眥以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中因，市場競爭機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來的所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說．由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場份額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來說，小只是一-種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。
　　②產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為暈要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。
　　③資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資本投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資本投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。
　　④政府政策。國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)德輕重，依政策辦事。(2)供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力
　　我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外罔木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材(如鋼筋)、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯)和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，同外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對(duì)國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。
　　(3)購買方討價(jià)還價(jià)的能力
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為供給方，總是想方?jīng)]法提高價(jià)格，而購買方會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收人分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這此人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買力‘的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來說是較弱的。
　　(4)替代品的威脅
　　在現(xiàn)有的條件下房地產(chǎn)幾乎小存在替代品，所以不存在替代品威脅。