【26·多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有()。(2009年原制度)
　　A．舊房產(chǎn)的評估價格
　　B．支付評估機構(gòu)的費用
　　C．建造舊房產(chǎn)的重置成本
　　D．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費
　　【答案】ABD
　　【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅，所以應選AD選項。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因納稅需要對房地產(chǎn)進行評估所支付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額，B選項按照政策也可以扣除，但是超出教材給定的政策范圍。
　　【27·多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算土地增值稅增值額時均能扣除的項目有()。
　　A．取得土地使用權(quán)所支付的金額
　　B．房地產(chǎn)開發(fā)成本
　　C．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
　　D．舊房及建筑物的評估價格
　　【答案】AC
　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)成本適用于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除，不適用于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除；舊房及建筑物的評估價格適用于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除，不適用于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除。
　　【28·單選題】按照土地增值稅有關規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照()。(2001年)
　　A．稅務部門估定的價格扣除
　　B．稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除
　　C．房地產(chǎn)評估價格扣除
　　D．房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除
　　【答案】C
　　【解析】考點在予許多人誤認為應該選擇A。
　　【29·計算問答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關稅金(營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%，印花稅稅率為0．5‰)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應納的土地增值稅稅額。(1997年)
　　【答案及解析】這是一個傳統(tǒng)的土地增值稅的計算問答題，考核計算步驟和各扣除項目的基本規(guī)定。
　　確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：
　　轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元。
　　(3)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元
　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
　　③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
　　(3000+4000)×10%=700(萬元)。
　　③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為：15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬元)
　　⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：
　　(3000+4000)+×20%=1400(萬元)
　　⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額合計為：
　　3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)
　　(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：15000-9925=5075(萬元)
　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：
　　5075÷9925×100%=51．13%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%
　　(5)計算應納土地增值稅稅額：
　　應納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533．75(萬元)。
　　【30·計算問答題】位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關業(yè)務如下：
　　(1)按照國家確關規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關稅贊160萬元；
　　(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修贊用500萬元；
　　(3)寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構(gòu)證明)；
　　(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷侮收入6500萬元；將另外1/2的建筑畫積出租，當年取得租金收入15萬元。
　　(其他相關資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用)
　　要求：根據(jù)上述資料，按F列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
　　(1)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；
　　(2)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額；
　　(3)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用的金額；
　　(4)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的有關稅金；
　　(5)企業(yè)應繳納的土地增值稅；
　　(6)企業(yè)應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加；
　　(7)企業(yè)應繳納的房產(chǎn)稅。(2008年)
　　【答案及解析】這是近年土地增值稅的命題風格，本題考核了完工項目已售與未售的成本分攤，也考到了土地增值稅與營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、印花稅的關系。
　　(1)應扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×1/2=2080(萬元)
　　(2)應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=3000×1/2=1500(萬元)
　　(3)應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(2080+1500)×10%=358(萬元)
　　(4)應扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
　　=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0．5%0=357．5+3．25=360．75(萬元)
　　當題目中出現(xiàn)“合同”字樣，就要考慮印花稅。這是本題的主要陷阱之所在。
　　(5)扣除項目總額=2080+1500+358+360．75=4298．75(萬元)
　　增值額=6500-4298．75=2201．25(萬元)
　　增值率=2201．259429.75×100%=51．21%
　　適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
　　應納土地增值稅=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56(萬元)
　　(6)企業(yè)應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加
　　=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=325．75×(1+7%+3%)=358．33(萬元)
　　(7)應納房產(chǎn)稅=15×12%=1．8(萬元)。

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