【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

一、扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

包括：地價(jià)+獲取時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用(契稅)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

包括：利息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

或：[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、兩個(gè)附加

印花稅(房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外)

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目——適用房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)行為

包括：[(一)+(二)]×20%

(六)舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格——適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

或：購(gòu)房發(fā)票所載金額×[1+5%×售買年限加計(jì)扣除]

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

(一)計(jì)算土地增值稅的步驟和公式

第一步，計(jì)算收入總額

第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額

第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)

第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

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