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第八節 房地產開發經營業務的所得稅處理
一、房地產開發經營的含義在中國境內從事房地產開發經營業務的企業，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
2.開發產品已開始投入使用。
3.開發產品已取得了初始產權證明。
二、收入的稅務處理
(一)收入的實現規則，具體按以下規定確認：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。
2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品(見教材)
(二)視同銷售的確認：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。
(三)幾個利潤率
1.視同銷售：開發產品的成本利潤率不得低于15%。
2.企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率：
(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
(3)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
三、成本費用扣除的稅務處理
(一)企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
(二)企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
(三)開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。
(四)已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
(五)企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
(六)企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
