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MR.H老師介紹：
（MR.H），云南大學法學院經濟法碩士，現為福建某大學法學院講師，教授課程橫跨法商領域，長期從事司法類（全國統一司法考試），財會類考試（初級會計職稱、中級會計職稱、CPA）的輔導教學工作，是當前初級會計職稱培訓課程中人氣頗高，倍受考生歡迎的中堅力量。黃老師的講義重點突出，知識點表格化利于記憶；他上課節奏緊湊，不拖泥帶水，強調知識點，更關注方法論；他的課程不是停留在“是什么”，而是深挖“為什么”，更不忘教你“如何記”；幽默巧妙的應試口訣把通過考試變得實實在在，輕松愉快。”
注冊會計師經濟法沖刺提分班
第4講 物權法專題（三）
考點：抵押權的設定【強】
1、不動產： 登記生效 | 以下四種財產（不動產）設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立： （1）建筑物和其他土地附著物； （2）建設用地使用權； （3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權； （4）正在建造的建筑物 【總結】不動產抵押權 登記生效 【MR.H】不辦理登記，導致抵押權不成立，抵押合同仍然有效 【注意】 1、抵押登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。
【法理】登記具有公示的效力 |
2、動產： 登記對抗 | 以下財產（動產）抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。 （1）生產設備；（2）原材料；（3）半成品、產品； （4）交通運輸工具；（5）正在建造的船舶、航空器抵押 （6）其他動產 |
考點：抵押的效力 【強】
1、抵押權對抵押物所生孳息的效力 （P66） | （1）抵押財產被法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息or法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。 （2）孳息的清償順序為： ①充抵收取孳息的費用； ②主債權的利息； ③主債權。 |
1-1、抵押權對租賃權的效力 （P66） | （1）【先租后抵】原租賃關系不受該抵押權的影響[4]。 |
（2）【先抵后租】（主觀高危） ①抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；【法理：為打開危險之門行為負責】 ②抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。【法理：自甘冒險】 ③該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，即因租賃關系的存在致使抵押權實現時無人應買抵押物，或出價降低導致不足以清償抵押債權等情況下，抵押權人有權主張租賃終止。【法理：物權優先于債權】 【MR.H之問】從第③點中個，感受到了“登記”之美了嗎？ | |
2、抵押期間抵押物的轉讓 （P65） | （1）經抵押權人同意： ①轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或or提存。 ②轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 【對比】抵押財產折價or拍賣、變賣后所得價款的處理 |
（2）未經抵押權人同意：不得轉讓抵押財產，除非受讓人代為清償債務[5]【注意】抵押物依法被繼承or贈與的，抵押權不受影響。 | |
3、抵押權轉移及消滅的從屬性 （不可分性P65） | （1）抵押權不得與債權分離而單獨轉讓or作為其他債權的擔保 【聯想】體現擔保物權的 從屬性 |
（2）主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。 | |
（3）主債權被分割or部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。 | |
（4）主債務被分割or部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。 【注意】債權人許可債務人轉讓債務,未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。 | |
4、抵押財產價值減少或毀損的處理 | （1）抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。 |
（2）抵押財產價值減少的：抵押權人有權要求 ①恢復抵押財產的價值； ②提供與減少的價值相應的擔保。 ③抵押人既不恢復,也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。 | |
（3）【物上代位性】抵押物滅失、毀損或者被征用的：（主觀高危） ①抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。 ②若所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求法院對保險金、賠償金or補償金等采取保全措施（比如提存）。 【對比】出質物的物上代位性P70： 相同 |
考點：抵押權的實現 【強】
1-1、實現條件 | 債務人不履行到期債務or發生當事人約定的實現抵押權的情形 |
1-2、實現方式 | （1）協議以抵押財產折價 【注意】協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內請求法院撤銷該協議。 （2）未能達成協議的，可以請求法院拍賣、變賣該抵押財產 （3）土地出讓金優先于抵押權： 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，抵押權人可主張剩余價款的優先受償權。 |
1-3、所得價款的處理 | （1）抵押財產折價or拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 【對比】抵押物轉讓所得價款的處理：（相同） （2）抵押物折價or拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：①實現抵押權的費用；②主債權的利息；③主債權。 【對比】抵押物所生孳息的清償順序: （相同） |
1-4、行權期間 | 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，法院不予保護。 |
2-1、抵押權的順位 | （1）抵押權人可以放棄抵押權or抵押權的順位 |
（2）抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。 【注意】抵押權的變更，可以不經其他抵押權人同意 【以案說法】黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。關于三家銀行對該價款的分配，下列哪一選項是正確的？ A．甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元 B．甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元 C．甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元 D．甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元 | |
2-2、抵押權人放棄債務人抵押的法律后果 | 債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。 【總結】放棄多少，第三人就免責多少 【以案說法】甲欠乙50萬元。甲以自己價值30萬元的汽車設立抵押權，丙用價值50萬元的汽車提供質押，丁提供保證。若乙放棄對債務人甲的抵押權（放棄就相當于喪失了優先受償的范圍），丙、丁在乙喪失優先受償的范圍內免責，即丙、丁僅對20萬元債務承擔擔保責任。 |
2-3、清償順序 | 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償： ①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； ②抵押權已登記的先于未登記的受償； ③抵押權未登記的，按照債權比例清償。 |
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4【MR.H】強調這種情況是租賃在前。這背后的法理叫做“買賣不破租賃”。另外要注意，拍賣、買賣屬于處分行為，租賃屬于負擔行為，兩者一馬歸一馬。
5【MR.H】這就是教材P65說的“滌除權”
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