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注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》知識(shí)點(diǎn)總結(jié)：買(mǎi)賣(mài)合同

一、買(mǎi)賣(mài)合同

1、交付的法律效力

（1）所有權(quán)

買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。

【注意】不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)自登記時(shí)轉(zhuǎn)移；動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但當(dāng)事人約定了所有權(quán)保留條款的除外。

（2）孳息

標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買(mǎi)受人所有。

2、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（前提：發(fā)生非因可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因）

3、試用買(mǎi)賣(mài)合同

（1）試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對(duì)試用期間沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣(mài)人確定。

（2）試用期屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作出表示的視為購(gòu)買(mǎi)。

（3）買(mǎi)受人已支付部分或全部?jī)r(jià)款，對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，應(yīng)視為同意購(gòu)買(mǎi)。

4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同

（1）銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

①商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)；

②出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約；該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（2）商品房預(yù)售合同的效力

商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出賣(mài)人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

（3）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形武訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

（4）法定解除權(quán)的行使

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中當(dāng)事人可以行使解除權(quán)的情形有：

①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的；

②因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的；

③房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的；

④出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；

⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)1年，因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

（5）適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下，由于出賣(mài)人行為構(gòu)成了欺詐,因此買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金：

①商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

②商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；

③故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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