第七節 土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅

　　土地增值稅是對轉讓國有上地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　土地增值稅的特點主要有：（1）在房地產轉讓環節征收；（2）以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據；（3）征稅面比較廣；（4）采用扣除法和評估法計算增值額；（5）實行超率累進稅率。

　　二、土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。

　　單位包括各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。此外，還包括外商投資企業、外國企業、外國駐華機構及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。

　　三、土地增值稅的征稅范圍

　　（一）征稅范圍的一般規定

　　1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

　　2.土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

　　3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　（二）征稅范圍的特殊規定

　　1.以房地產進行投資、聯營。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途。

　　3.房地產的交換。

　　4.合作建房。

　　5.房地產的出租。

　　6.房地產的抵押。

　　7.企業兼并轉讓房地產。

　　8.房地產的代建行為。

　　9.房地產的重新評估。

　　10.上地使用者處置土地使用權。

　　四、土地增值稅的計稅依據

　　（一）應稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉讓房地產而取得的現金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。

　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。

　　（二）扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內容：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　（2）納稅人在取得上地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

　　2.房地產開發成本。

　　（1）土地征用及拆遷補償費。

　　（2）前期工程費。

　　（3）建筑安裝工程費。

　　（4）基礎設施費。

　　（5）公共配套沒施費。

　　（6）開發間接費用。

　　3.房地產開發費用。

　　（1）財務費中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%

　　（2）財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%

　　4.與轉讓房地產有關的稅金。

　　與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　對從事房地產開發的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　（1）按評估價格扣除。

　　（2）按購房發票金額計算扣除。

　　（3）核定征收。

　　7.計稅依據的特殊規定。

　　隱瞞、虛報房地產成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的；非直接銷售和自用房地產收人等。

　　五、土地增值稅的稅率與應納稅額的計算

　　（一）土地增值稅的稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。

　　（二）土地增值稅應納稅額的計算

　　1.應納稅額的計算公式。

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

　　應納稅額＝∑（每級距的增值額×適用稅率）

　　2.應納稅額的計算步驟。

　　（1）計算增值額；

　　（2）計算增值率；

　　（3）確定適用稅率；

　　（4）計算應納稅額。

　　3.土地增值稅應納稅額的計算。

　　六、土地增值稅的稅收減免

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

　　因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。

　　3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

　　（一）土地增值稅的納稅申報程序

　　納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，然后在稅務機關規定的期限內繳納土地增值稅。

　　（二）土地增值稅的納稅清算

　　1.土地增值稅的清算單位。

　　2.土地增值稅的清算條件。

　　（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。

　　②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

　　③直接轉讓土地使用權的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產開發項日，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

　　②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

　　④省稅務機關規定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算應報送的資料。

　　4.土地增值稅清算后再轉讓房地產的處理。

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額－清算的總建筑面積

　　5.土地增值稅的核定征收。

　　（三）納稅地點

　　土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。

　　這里所說的“房地產所在地”，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。