房地產的6大利好：
第一大利好：地價果然可以扣除
明源君之前和房企交流，大家最怕的就是地價不能扣除，要知道在一線城市，地價很多時候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，損失可就大了。現在大家可以把心放到肚子里了。
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“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”
第二大利好：在建工程抵扣只分兩年，節奏正合適
在建工程，如果一年全部抵扣完了，稅務部門會有壓力，但如果分很多年低扣，房企的財務成本壓力又很大，畢竟大家現在都喜歡快周轉，舊的沒抵扣新的又來怎么辦？之前傳說要分5年抵扣，大家就是一片哀嘆，現在只分兩年抵扣，節奏正好。
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“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。”
第三大利好：其實變化并沒有那么大
大家以前最擔心的，是過渡階段到底怎么算？現在很明確，就是以5月1日為界，這樣的話，還有一個多月，基本都來得及準備，即使有一些“跨界”項目，也可以申請退回稅款，5月1日之前全部可以按簡易辦法計稅。而且，短期前后稅率變化并不大。
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1、試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。
2、試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
3、試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的。
一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報?！?/P>
第四大利好：個人出售二手房，營業稅政策平移
關于個人二手房交易，已經流傳幾天的營業稅政策平移到增值稅的消息被證實了：不滿2年按5%，滿兩年免稅。
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“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市?！?/P>
第五大利好：可分可合，房企有更大的騰挪空間
如果以單個項目、單個城市進行申報，很有可能會出現進項和銷項不匹配的情況，如果以總公司為單位進行申報，如果公司統籌能力不足，又很可能會出現管理上的困難?，F在出臺的新規相對自由，可以由省內總機構匯總申報，可分可合，根據各自企業情況的不同，大家都有了更大的騰挪空間。
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“屬于固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。”
第六大利好：房企兼并重組基本免稅
目前，地產行業在大變局中，兼并重組乃至強強合并，都成為常態。每次合并必然涉及到財產的大量轉移，如果要收稅，稅負肯定很重。
新規出來以后，大家可以松一口氣了。因為資產重組過程中，房企最大的資產土地等是免稅的。
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“不征收增值稅項目……在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為?！?/P>
房地產的2大影響
第一大影響：合作伙伴太弱，無法抵扣怎么辦？
之前，有眾多開發商和明源君說，自己在三四線的項目，供應商很小，只能用簡易計稅方法交稅，不能作為一般納稅人繳納增值稅，所以自己也無法獲得抵扣。現在看來，這個擔心成真了。
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“原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目……”
1、“一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。
2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。
3、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅?！?/P>
“納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。
應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。
第一節 一般性規定
第十七條 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
第十八條 一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。
一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
第十九條 小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。”
解憂良方
1、首先地產公司選擇和小供應商合作，如果他們不能提供專業稅票，就可以要求他們降低價格，將損失的成本轉移。當然如果博弈存在困難，也可以找更大的供應商，讓其提供能抵扣的稅票，一二線城市在此沒有困難。
2、與當地稅務機關博弈。如果找外地更大供應商，當地納稅數額就會受到影響，可以請求對方，是否可以給小供應商一個納稅資格。
第二大影響：內部計劃全亂套了！
地產公司最講的就是計劃，什么時候到哪個節點，什么時候花哪筆錢，都精確到每一天，可是今年，注定無法精確，因為營改增第一年，許多事情注定不可控。
不可控的原因是：1、涉及到眾多合作伙伴，他們什么時候能給出票據，能不能給出足夠的票據，并不知道，單和這么多供應商聯系都夠費勁的了；2、企業內部的整個程序、科目也都是翻天覆地，還涉及到從各地向總部匯總票據的問題，到底按什么節奏走，誰心里也沒底。
解憂良方
1、外部盡量減少供應商數量，降低自己的管理成本。
2、內部不要慌，今年想像之前一樣完全按節點走可能性不大，畢竟是第一年，得試驗一年才知道問題所在，明年習慣了就好了。
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