貸前調(diào)查
貸前調(diào)查相關(guān)課程
貸前調(diào)查考點解析
貸前調(diào)查介紹
貸前調(diào)查
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方式和要求 |
審核借款申請材料；面談借款申請人。 |
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內(nèi)容 |
首付款證明； 借款人還款能力。銀行應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%下（含55%）。 購房合同或協(xié)議； 擔保材料； 貸款真實性。 |
貸前調(diào)查考點試題
大咖講解：貸前調(diào)查
合作項目準入流程
（1）合作項目準入調(diào)查
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開發(fā)商資信調(diào)查 |
①房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)調(diào)查； ②企業(yè)資信等級或信用程度； ③企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； ④會計報表； ⑤開發(fā)商的債權(quán)債務和為其他債權(quán)人提供擔保的情況； ⑤企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。 |
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項目調(diào)查 |
①項目資料的完整性、真實性和有效性調(diào)查； ②項目的合法性調(diào)查； ③項目工程進度調(diào)查； ④項目資金到位情況調(diào)查。 |
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對項目的實地考察 |
目的：①保證項目資料的真實性、合法性； ②開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定，檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預售的進度內(nèi)； ③檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。 |
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撰寫調(diào)查報告 |
報告內(nèi)容：①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況； ②開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景； ③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析； ④項目合作的可行性結(jié)論，并對可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應年限及貸款成數(shù)提出建議。 |
（2）合作項目準入審查和審批
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準入審查 |
準入審批 |
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①開發(fā)商及住房樓盤項目資料的完整性、有效性和合規(guī)性； ②開發(fā)商及住房樓盤項目是否符合準入條件； ③項目開發(fā)進度是否正常，項目到位資金是否充足； ④項目銷售價格是否合理； ⑤項目銷售前景是否良好； ⑥是否存在影響后續(xù)個人住房貸款安全性的不利因素； ⑦調(diào)查報告內(nèi)容和結(jié)論是否合理。 |
主要對開發(fā)商及住房樓盤項目的合法性、可行性，銷售價格的合理性，項目市場前景，以及后續(xù)貸款合作的安全性等進行綜合判斷后，進行準入審批。 |
（3）簽署合作協(xié)議
銀行與開發(fā)商簽署商品房銷售貸款合作協(xié)議，約定雙方合作事宜、權(quán)利和義務，明確貸款階段性保證擔保、后續(xù)權(quán)證辦理等重要內(nèi)容。
（4）合作后的管理
①及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程；
②及時了解開發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
③借款人的入住情況及對住房的使用情況等；
④借款人早期發(fā)生違約行為后，及時通知開發(fā)商履行擔保責任；
⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。
單筆貸款流程
（1）貸款的受理
①合法有效的身份證件；
②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；
③合法有效的購房合同；
④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押的書面證明，一般操作模式下，財產(chǎn)共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無書面聲明；
⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
⑥購房首付款證明材料；
⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
（2）貸前調(diào)查
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方式和要求 |
審核借款申請材料；面談借款申請人。 |
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內(nèi)容 |
首付款證明； 借款人還款能力。銀行應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%下（含55%）。 購房合同或協(xié)議； 擔保材料； 貸款真實性。 |
（3）審查與審批
（4）簽約與發(fā)放
（5）支付管理
個人住房貸款應采用貸款人受托支付方式，銀行直接將貸款支付給售房人。
（6）貸后管理
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貸后檢查 |
一手房貸款貸后檢查的要點有：①開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務狀況；②開發(fā)商涉訴情況；③項目資金到位及使用情況；④項目工程形象進度；⑤項目銷售情況及資金回籠情況；⑥產(chǎn)權(quán)證辦理的情況；⑦履行擔保責任的情況；⑧開發(fā)商履行按揭合作協(xié)議的情況。 其他合作機構(gòu)還應檢查：①合作機構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務情況等；②其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。 |
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合同變更 |
經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關(guān)合同文本。 個人住房貸款一般采用分期還款方式。 |
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貸款的回收 |
銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。 貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 |
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貸款風險分類和不良貸款的管理 |
貸款分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，后三類是不良貸款。 不良貸款抵押物處置方式：與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟、申請強制執(zhí)行依法處分 |
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貸款檔案管理 |
一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關(guān)信息登記。 |
合作項目準入調(diào)查
合作項目準入調(diào)查
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開發(fā)商資信調(diào)查 |
①房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)調(diào)查； ②企業(yè)資信等級或信用程度； ③企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； ④會計報表； ⑤開發(fā)商的債權(quán)債務和為其他債權(quán)人提供擔保的情況； ⑤企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。 |
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項目調(diào)查 |
①項目資料的完整性、真實性和有效性調(diào)查； ②項目的合法性調(diào)查； ③項目工程進度調(diào)查； ④項目資金到位情況調(diào)查。 |
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對項目的實地考察 |
目的：①保證項目資料的真實性、合法性； ②開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定，檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預售的進度內(nèi)； ③檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。 |
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撰寫調(diào)查報告 |
報告內(nèi)容：①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況； ②開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景； ③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析； ④項目合作的可行性結(jié)論，并對可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應年限及貸款成數(shù)提出建議。 |
合作項目準入審查和審批、簽署合作協(xié)議和合作的管理
（1）合作項目準入審查和審批
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準入審查 |
準入審批 |
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①開發(fā)商及住房樓盤項目資料的完整性、有效性和合規(guī)性； ②開發(fā)商及住房樓盤項目是否符合準入條件； ③項目開發(fā)進度是否正常，項目到位資金是否充足； ④項目銷售價格是否合理； ⑤項目銷售前景是否良好； ⑥是否存在影響后續(xù)個人住房貸款安全性的不利因素； ⑦調(diào)查報告內(nèi)容和結(jié)論是否合理。 |
主要對開發(fā)商及住房樓盤項目的合法性、可行性，銷售價格的合理性，項目市場前景，以及后續(xù)貸款合作的安全性等進行綜合判斷后，進行準入審批。 |
（2）簽署合作協(xié)議
銀行與開發(fā)商簽署商品房銷售貸款合作協(xié)議，約定雙方合作事宜、權(quán)利和義務，明確貸款階段性保證擔保、后續(xù)權(quán)證辦理等重要內(nèi)容。
（3）合作后的管理
①及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程；
②及時了解開發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
③借款人的入住情況及對住房的使用情況等；
④借款人早期發(fā)生違約行為后，及時通知開發(fā)商履行擔保責任；
⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。
貸款的受理
貸款的受理
①合法有效的身份證件；
②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；
③合法有效的購房合同；
④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押的書面證明，一般操作模式下，財產(chǎn)共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無書面聲明；
⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
⑥購房首付款證明材料；
⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
支付管理和貸后管理
（1）支付管理
個人住房貸款應采用貸款人受托支付方式，銀行直接將貸款支付給售房人。
（2）貸后管理
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貸后檢查 |
一手房貸款貸后檢查的要點有：①開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務狀況；②開發(fā)商涉訴情況；③項目資金到位及使用情況；④項目工程形象進度；⑤項目銷售情況及資金回籠情況；⑥產(chǎn)權(quán)證辦理的情況；⑦履行擔保責任的情況；⑧開發(fā)商履行按揭合作協(xié)議的情況。 其他合作機構(gòu)還應檢查：①合作機構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務情況等；②其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。 |
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合同變更 |
經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關(guān)合同文本。 個人住房貸款一般采用分期還款方式。 |
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貸款的回收 |
銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。 貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 |
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貸款風險分類和不良貸款的管理 |
貸款分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，后三類是不良貸款。 不良貸款抵押物處置方式：與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟、申請強制執(zhí)行依法處分 |
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貸款檔案管理 |
一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關(guān)信息登記。 |
