合作項目準入調查
合作項目準入調查相關課程
合作項目準入調查考點解析
合作項目準入調查介紹
合作項目準入調查
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開發商資信調查 |
①房地產開發商資質調查； ②企業資信等級或信用程度； ③企業法人營業執照； ④會計報表； ⑤開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況； ⑤企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。 |
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項目調查 |
①項目資料的完整性、真實性和有效性調查； ②項目的合法性調查； ③項目工程進度調查； ④項目資金到位情況調查。 |
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對項目的實地考察 |
目的：①保證項目資料的真實性、合法性； ②開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定，檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度內； ③檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。 |
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撰寫調查報告 |
報告內容：①開發商的企業概況、資信狀況； ②開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景； ③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析； ④項目合作的可行性結論，并對可提供個人住房貸款的規模、相應年限及貸款成數提出建議。 |
合作項目準入調查考點試題
大咖講解：合作項目準入調查
合作項目準入流程
（1）合作項目準入調查
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開發商資信調查 |
①房地產開發商資質調查； ②企業資信等級或信用程度； ③企業法人營業執照； ④會計報表； ⑤開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況； ⑤企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。 |
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項目調查 |
①項目資料的完整性、真實性和有效性調查； ②項目的合法性調查； ③項目工程進度調查； ④項目資金到位情況調查。 |
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對項目的實地考察 |
目的：①保證項目資料的真實性、合法性； ②開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定，檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度內； ③檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。 |
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撰寫調查報告 |
報告內容：①開發商的企業概況、資信狀況； ②開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景； ③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析； ④項目合作的可行性結論，并對可提供個人住房貸款的規模、相應年限及貸款成數提出建議。 |
（2）合作項目準入審查和審批
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準入審查 |
準入審批 |
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①開發商及住房樓盤項目資料的完整性、有效性和合規性； ②開發商及住房樓盤項目是否符合準入條件； ③項目開發進度是否正常，項目到位資金是否充足； ④項目銷售價格是否合理； ⑤項目銷售前景是否良好； ⑥是否存在影響后續個人住房貸款安全性的不利因素； ⑦調查報告內容和結論是否合理。 |
主要對開發商及住房樓盤項目的合法性、可行性，銷售價格的合理性，項目市場前景，以及后續貸款合作的安全性等進行綜合判斷后，進行準入審批。 |
（3）簽署合作協議
銀行與開發商簽署商品房銷售貸款合作協議，約定雙方合作事宜、權利和義務，明確貸款階段性保證擔保、后續權證辦理等重要內容。
（4）合作后的管理
①及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程；
②及時了解開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
③借款人的入住情況及對住房的使用情況等；
④借款人早期發生違約行為后，及時通知開發商履行擔保責任；
⑤密切注意和掌握房地產市場的動態等。
單筆貸款流程
（1）貸款的受理
①合法有效的身份證件；
②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等；
③合法有效的購房合同；
④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵押的書面證明，一般操作模式下，財產共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無書面聲明；
⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
⑥購房首付款證明材料；
⑦銀行規定的其他文件和資料。
（2）貸前調查
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方式和要求 |
審核借款申請材料；面談借款申請人。 |
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內容 |
首付款證明； 借款人還款能力。銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%下（含55%）。 購房合同或協議； 擔保材料； 貸款真實性。 |
（3）審查與審批
（4）簽約與發放
（5）支付管理
個人住房貸款應采用貸款人受托支付方式，銀行直接將貸款支付給售房人。
（6）貸后管理
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貸后檢查 |
一手房貸款貸后檢查的要點有：①開發商的經營狀況及賬務狀況；②開發商涉訴情況；③項目資金到位及使用情況；④項目工程形象進度；⑤項目銷售情況及資金回籠情況；⑥產權證辦理的情況；⑦履行擔保責任的情況；⑧開發商履行按揭合作協議的情況。 其他合作機構還應檢查：①合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等；②其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。 |
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合同變更 |
經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本。 個人住房貸款一般采用分期還款方式。 |
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貸款的回收 |
銀行根據借款合同的約定進行貸款的回收。 貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 |
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貸款風險分類和不良貸款的管理 |
貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，后三類是不良貸款。 不良貸款抵押物處置方式：與借款人協商變賣、向法院提起訴訟、申請強制執行依法處分 |
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貸款檔案管理 |
一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關信息登記。 |
合作項目準入審查和審批、簽署合作協議和合作的管理
（1）合作項目準入審查和審批
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準入審查 |
準入審批 |
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①開發商及住房樓盤項目資料的完整性、有效性和合規性； ②開發商及住房樓盤項目是否符合準入條件； ③項目開發進度是否正常，項目到位資金是否充足； ④項目銷售價格是否合理； ⑤項目銷售前景是否良好； ⑥是否存在影響后續個人住房貸款安全性的不利因素； ⑦調查報告內容和結論是否合理。 |
主要對開發商及住房樓盤項目的合法性、可行性，銷售價格的合理性，項目市場前景，以及后續貸款合作的安全性等進行綜合判斷后，進行準入審批。 |
（2）簽署合作協議
銀行與開發商簽署商品房銷售貸款合作協議，約定雙方合作事宜、權利和義務，明確貸款階段性保證擔保、后續權證辦理等重要內容。
（3）合作后的管理
①及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程；
②及時了解開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
③借款人的入住情況及對住房的使用情況等；
④借款人早期發生違約行為后，及時通知開發商履行擔保責任；
⑤密切注意和掌握房地產市場的動態等。
貸款的受理
貸款的受理
①合法有效的身份證件；
②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等；
③合法有效的購房合同；
④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵押的書面證明，一般操作模式下，財產共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無書面聲明；
⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
⑥購房首付款證明材料；
⑦銀行規定的其他文件和資料。
貸前調查
貸前調查
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方式和要求 |
審核借款申請材料；面談借款申請人。 |
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內容 |
首付款證明； 借款人還款能力。銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%下（含55%）。 購房合同或協議； 擔保材料； 貸款真實性。 |
支付管理和貸后管理
（1）支付管理
個人住房貸款應采用貸款人受托支付方式，銀行直接將貸款支付給售房人。
（2）貸后管理
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貸后檢查 |
一手房貸款貸后檢查的要點有：①開發商的經營狀況及賬務狀況；②開發商涉訴情況；③項目資金到位及使用情況；④項目工程形象進度；⑤項目銷售情況及資金回籠情況；⑥產權證辦理的情況；⑦履行擔保責任的情況；⑧開發商履行按揭合作協議的情況。 其他合作機構還應檢查：①合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等；②其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。 |
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合同變更 |
經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本。 個人住房貸款一般采用分期還款方式。 |
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貸款的回收 |
銀行根據借款合同的約定進行貸款的回收。 貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 |
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貸款風險分類和不良貸款的管理 |
貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，后三類是不良貸款。 不良貸款抵押物處置方式：與借款人協商變賣、向法院提起訴訟、申請強制執行依法處分 |
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貸款檔案管理 |
一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關信息登記。 |
