按開發程度

生地、毛地、熟地、在建工程和現房。

按是否產生收益

收益性房地產、非收益性房地產。

按使用方式

銷售、出租、營業和自用房地產。

概念和理論依據

房地產價格形成的替代原理。

對象

交易活躍的房地產。如房地產開發用地、商品住宅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。

操作步驟

Ⅰ、搜索交易實例：交易實例必須具有豐富性、真實性和完整性。

Ⅱ、選取3～10個可比實例：可比實例應是估價對象的類似房地產，且成交日期與估價時點接近、交易類型與估價日的吻合、成交價格正常或可修正為正常。

Ⅲ、建立可比價格基礎：統一付款方式、統一采用單價、統一面積內涵、統一面積單位。

Ⅳ、交易情況修正：將特殊交易成交價格調整為正常交易價格。

Ⅴ、交易日期修正：將可比實例在成交日期的價格調整到估價時點的價格。

Ⅵ、房地產狀況調整：將可比實例在其區位、權益、實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。

Ⅶ、求取比準價格：把多個可比實例的實際成交價格調整后形成的比準價格，綜合成一個最終的比準價格。

難點

如何保證可比實例成交價格的客觀合理性；如何對其各種因素進行修正或調整。

概念和理論依據

生產費用價值論（商品的價格是由其生產所必要的費用決定的）

對象和條件

新近開發建設、可以假設重新開發建設或計劃開發建設的房地產

無收益又很少發生交易，有獨特設計需要的房地產（學校、圖書館、體育場館，醫院、政府辦公樓、軍隊營房、化工廠、碼頭、機場等）

操作步驟

Ⅰ、搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料；

Ⅱ、測算重新構建價格：重新構建價格是指在估價時點重新取得或開發全新狀況的估價對象所需付出的客觀成本和應獲得的平均水平利潤之和；

Ⅲ、測算折舊∶估價對象為建筑物時需測算。估價上的“折舊”指市場價值的真實減損，非會計意義上的原始價值分攤、補償或回收的“折舊”；

Ⅳ、求取積算價格；積算價格=重新構建價格-折舊。

難點

不同時期、不同地區、不同類型房地產的價格構成極其復雜，且折舊包含物質上、功能上和經濟上的價值減損，求取的難度較大。

概念和理論依據

預期原理。

對象和條件

有收益或有潛在收益的房地產（商店、寫字樓、公寓、旅館、影劇院、停車場、標準廠房等）

操作步驟

Ⅰ、搜集并驗證與估價對象未來預期收益相關的數據資料（如估價對象及類似房地產收入、費用的數據資料）；

Ⅱ、預測估價對象的未來收益（主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益和稅前現金流量）；Ⅲ、求取回報率（累加法、市場提取法利排序插入法）或資本化率、收益乘數（市場提取法）；

Ⅳ、選用適宜的收益法公式計算出收益價格（現金流量折現法或直接資本化法）。

難點

求取凈收益時的扣除項目“運營費用”如何準確界定以及如何確定合理的報酬率或資本化率。

概念和理論依據

預期原理。

對象和條件

具有投資開發或再開發潛力的房地產。

操作步驟

Ⅰ、調查待開發房地產的基本情況；

Ⅱ、選擇最佳的開發利用方式（在城市規劃許可范圍內選取最佳利用方式）；

Ⅲ、估計開發經營期（起點是取得估價對象的日期，即估價時點，終點是預計開發完成后的房地產經營結束口期）；

Ⅳ、預測開發完成后的房地產價值（指開發完成時的房地產狀況的市場價值）；

Ⅴ、測算開發成本、稅費和利潤等（根據當地房地產價格構成情況分項測算）；

Ⅵ、求取待開發房地產價格（采用現金流量折現法或傳統計算利息的方法）。

難點

假設開發法的難點在于利潤的估算和預計估價對象開發完成后的價格。